상가투자를 잘못하면 경험하는 일들

부동산 이야기 - 상가투자를 잘못하면 경험하는 일들
얼마나 수익성이 나쁜지 보여드립니다.

전철역 바로 앞 상가, 4층, 4억
대출 50%, 2억 대출

투자당시 수익율 6%로 홍보
4억에 6% = 2400만원 / 12개월 = 월세 200만원

레버리지 대출 2억끼면
투자금 2억에 대출 2억 (이자4% = 월66만원)

월세 200만원 - 이자 66만원 = 월수익 134만원
2억 투자해서 월수익 134만원이면
수익율 8%

자산가치 유지되면서 수익율 8%라는 행복회로.

하지만 현실은

1) 이자가 오른다.
현재 이자 6%대,  계획했던 것보다 월 이자가 34만원이 더 나감.

2) 종합소득세, 재산세(토지,건물) = 월 8만원수준?

3) 상가담보대출인데 월리금 상환을 은행에서 요구. 원금 월 80만원 추가.  물론 이건 비용이 아니지만 현금흐름은 박살남. 그냥 제로.

4) 공실... 실제 공실을 1년정도 맞으면 월이자 100만원씩 내게 됩니다. 멘탈나가죠. 더 무서운건 상가 관리비도 내가 냅니다. 월 35만원 추가

5) 공실의 공포속에 어떻게든 임대를 내보내려 합니다.
월세를 깍아서라도 세를 주면...
일단 관리비는 안내게 되서 한숨 돌리지만
월세를 깍았기 때문에 현실적인 수익은 마이너스가 나기 시작합니다.  - 하지만 월세를 깍지 않으면 세가 안나가죠?

6) 세를 한번 깍아서 주게되면 그때부터 10년동안 년 5%이상 못올립니다. 그리고 10년동안 내보내지도 못합니다. 진보정권은 엄청난 보호장치를 마련해 주었습니다.

7) 구입할때 내는 취득세도 어마어마 하죠. 수익율에 다 때려 넣고, 공실 기간도 넣고, 세를 줬으니  공실 1년과 10년 세를 줬을때 매년 5%씩 올렸을때 정리해보면
그냥 자선사업 하는겁니다. 핵손해에요.

8) 임대소득이라는 불로소득이 있다는 이유로 종합소득세, 건보료, 국민연금 등 온갖곳에서 돈을 더 내게됩니다.
그냥 아무것도 안하고 취약계층되는게 더 이득이에요.

9) 임차인이 스스로 나가는 경우 다시 공실의 공포가 시작됩니다.  상가 수익율은 10년, 20년을 종합해서 월 수익을 계산해야합니다. 따라서 생각보다 수익율이 좋지 않지요.

10) 상가가 낡아가기 시작하면 추가적으로 비용이 더 들어가기 시작합니다. 임차경쟁력도 떨어지기 시작하죠.
매년 감가상각이 일어나는 것입니다.

전체적인 금액을 생각나는대로 써서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다. 대략적인 흐름만 참고하세요.

상가투자 무리해서 하면 "생을 마감"하는 경우도 더러 있습니다. 굉장한 리스크가 있으니 꼭 꼭 두번 세번 알아보시고 결정하시기 바랍니다.