경제 예측에 있어 겸손함이 필요

요즘 매매하면서

가장... 내 생각과 똑같은 글이 아닌가 싶습니다

참 ㅋㅋ 경제는 예측이 어려움.

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펌 ㅣ 경제 예측에 있어 겸손함...

내가 그동안 해왔던 경제예측 경로는 모두 다 틀렸다. 애시당초 예측을 할 수 있다는 생각 자체가 너무 오만이 아니었던가.. 내가 남들보다 조금 더 안다고 해봐야 기껏 쥐꼬리 만큼인 것을..

난 2012년 최저점에 집을 샀다.
향후 초저금리와 양적완화로 인해 주택 가격이 급등할 것을 예상했다.
그리고 2017년 부터는 다시 떨어질 것으로 예상했다.
과도한 가격 상승에 따른 가격 조정이 있을 꺼라 보았다.
그런데 주택 공급을 그렇게까지 조여댈 줄은 몰랐다.
문재인 정부 당시 김수현 수석이 어떠한 인물인지를 몰랐던 것이다..

부동산은 2차 폭등을 했고..
나는 아쉬운 마음으로 바라만 봐야 했다.  
이미 부동산 가격은 상당히 올랐고
추가로 집을사며 2차 레버리지를 일으키기에는 향후 집값 상승에 대한 불안한 마음이 너무 컸기 때문이다.

2017년부터 자영업자들이 이미 어려워지기 시작했다.
강남, 신촌, 이미, 신천, 압구정, 홍대 등의 상권이 서서히 무너지며
공실률이 늘어나기 시작했다..

자영업자들은 사업자대출과 자가부동산 담보로 대출을 받아 사업을 한다
향후 경기가 어려워지면 자영업자발 부동산 가격 하락으로
역전세가 일어나며 부동산 가격이 폭락할 거라 생각했다.
금융기관들도 가계대출을 기피하며 어려움은 가중될꺼라 생각했다.

2020년 코로나가 발생했음에도 불구하고
수많은 자영업자들이 파산했음에도 불구하고 내가 예측한 정도의 경제적 충격은 오지 않았다. 오히려 너무 잘 버텨내었다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 은행의 위기 관리시스템이 생각보다 견조하게 업그레이드 되었다는 사실을 간과했던 것이다.
대손충당금도 상당히 쌓았고 스트레스테스트로 위기 대응 능력도 이전보다 올라와 있었다.

더구나 부동산 가격이 쉽게 꺾이지 않았다...
우리나라 사람들의 부동산에 대한 믿음은 내 생각 이상으로 너무도 견조했다.
물론 그 근저에는 문재인정부의 부동산 공급 억제가 깔려있었지만..

문정권 말기 대선에 지게 생겼으니 그제서야 공급대책을 쏟아내었지만 이미 늦었다..
부동산은 공급대책을 내놓고 나서 시장에 공급되기까지
아무리 빨라도 대략 3년의 시간이 필요하기 때문이다.

2022년
그동안 미국 정부가 풀었던 6천조원에 달하는 보조금과 초저금리 유동성 그리고 사람들의 소비심리 폭발,

이에 대응한 기업들의 미래수요 예측 실패, 제품 생산 확대를 위한 원부자재 공급 차질, 코로나에 대응한 예측치 못한 중국의 강력한 방역조치로 중국에서의 생산장애, 미국의 항만 노동자들이  틈을 노린 대규모 파업, 러시아 우크라이나 전쟁, 사우디와 미국의 갈등이 연쇄적으로 일어나며 물가를 앙등시켰다.

공급망 차질은 기업들의 빠른 대응으로 해결해 나갈 수 있을줄 알았다.
이미 많은 기업들이 수요에 탄력적으로 대응하는 공급 시스템을 갖추고 있다고 판단했기 때문이다.
그러나 이렇게 한꺼번에 터진 위기 상황에서는 기업들도 어찌할 수 없었다.
생산을 해도 노동자들의 파업으로 물건이 돌지 않았다.

서비스업에서도 팬데믹 완화와 함께 이렇게까지 폭발적으로 노동수요가 폭발할줄 몰랐다.

결국 제조물가, 서비스물가 모두 생각보다 너무 강하게 올랐다.
너무 상황을 안이하게 봤던 것이다.
결국 연준도 평균물가 목표제를 포기하며 급격한 물가 안정에 올인하기 시작했다..

그래도 3%까지 올리면 끝날줄 알았다. 그런데 소비와 고용은 여전히 견조했다. 그러나 한번 올린 소비는 줄이기 쉽지 않았다. 여전히 소비는 빚을 내서라도 견조하게 버티고 있었다.

그동안 못산 옷들, 자동차들, 여행들, 식당들... 내구재, 비내구재, 서비스업을 중심으로 소비가 견조하게 유지됐다..
물론 코로나19 동안 주택공급 부족으로 오른 렌트비 급등도 물가 상승에 한몫 했다

연준이 기준금리를 5.5%까지 올려도 여전히 소비는 이어졌다.
여기가 끝이지 않을까 싶었지만.. 항상 끝이 아니었다..
또 틀리고 또 틀렸다... 그 끝을 알 수 없었다...

이제 드디어 끝이겠지 싶었는데 이스라엘-하마스 사태가 터졌다.
정말 예상치 못한일은 끊임없이 벌어진다.
미국은 이스라엘을 지원하기 위해 국채를 찍어낼 준비를 하고 있다.
결국 미 10년물 국채는 5%를 보았다.
불과 6개월 전만 해도 상상할 수 없는 일이었다.

이정도 올리면 미국 부동산 시장도 심각한 타격을 입을꺼라 생각했다.
그런데도 아직 버티고 있다.

우리나라를 보자.
2023년 6월말 기준 비자영업자 + 자영업자에 대한 은행과 비은행의 대출 잔액은 대략 2,500조원이다. 그중 현재 취약차주의 비중은 7.1% 수준이다.
그렇게 금리가 오르고, 물가도 오르고, 부동산 가격도 흔들렸음에도 불구하고 생각보다 가계부채의 위험도는 높지 않다. 가계대출은 어떻게든 추심하면 결국 시간이 걸릴뿐 상당부분 회수가 가능하다. 이정도 손실은 현재의 은행의 건전성을 감안하면 감내 가능하다.

오히려 위험한 것은 부동산PF 대출이다
문정권 말기 공급확대 한다고 진행됐던 부동산PF 관련 프로젝트가 확대되면서 브릿지론이 큰 폭으로 증가했다. 우리나라의 부동산PF 대출 잔액은 23년 6월말 기준으로 133조원이다.

브릿지론을 이대로 뒀다가는 133조원이 연쇄부도로 갈 수도 있는 상황이었다.
133조원이 빠른 속도로 터지기 시작하면 부동산 가격 하락 - 역전세 심화 - 은행 대출 심사 강화 - 시중 신용 축소 - 소비감소 - 경기 하락 - 은행 부실 확대 등 악순환으로 접어들 수 있었다.

정부도 이를 막기 위해 나름대로 애를 많이 썼다.
각 금융기관별 부동산 여신상태를 점검하고 혹여나 확장될 여파에 대비하기 위해 긴급자금을 편성했다.
둔촌일병 구하기를 필두로 DSR을 우회하는 50년만기 대출상품을 팔고, 9억이하 집 구매시에는 특별자금을 공급했다.

결국 금리 상승으로 하락세를 보이던 부동산 가격은 다시 상승으로 올라섰다.
차가웠던 분양시장도 다시 온기가 돌기 시작했다.
2023년 6월말 현재 고정이하로 분류된 여신은 3천억원 수준이다.

그러나 이로 인하여 가계부채는 더 커졌다.
이번 대응으로 인해 급한불은 껐지만 결국 부동산PF 부담은
금융기관에서 개인에게 옮겨간 것 뿐이다.

은행들의 부동산PF 잔액도 여전하다.
앞으로 부동산 PF가 뇌관이 되지 않으려면
결국 개인들이 분양받아야 해결될 일이다.

정부의 대응책에 많은 비판이 쏟아졌다.
DSR을 우회하는 꼼수다. 결국 집값을 올렸다. 부실만 이연시킨거다..
가계부채는 더욱 커졌다.. 등등

정부도 이제 쓸 카드가 얼마 남지 않은 상황이다.
조금만 버티면 미국 금리가 떨어져서 전반적인 유동성 상황이 나아질줄 알았는데
미국 금리는 여전히 고공행진 중이다.

미국 성장률이 2023년 2분기 전기대비 4.9%를 찍었다.
정말 보기가 힘들었던 숫자다..
다들 이번엔 끝이라고 생각하고 있다.
4분기는 4.9%를 넘기기 힘들꺼라 생각하고 있다.
물론 나도 그렇게 생각한다.
기저효과까지 감안하면 4분기 성장률은 3%나와도 상당히 잘 나온거라 본다.

근데 연준이 금리를 내려줄까?
설령 내년 상반기 0.25%p 내리더라도 유동성이 풀릴 수 있을까?

한쪽에선 결국 금리 상승으로 위기가 터진다는 역사적 경험을 얘기하고
다른 한쪽에서는 금리 꼭데기 포지션을 잡으려고 눈에 불을 켜고 있다.

과연 미래는 어떻게 전개될까..